典当行是我国近年来发展迅速的融资机构，目前我国典当行业务流程越来越多样化，可以依法从事金融业务，其典当业务的法律性质几乎等同于商业银行的短期抵押贷款业务。但是与银行短期贷款相比，典当具有当物多样化、手续便捷、当金使用不受限制等优势，能够为中小企业和个人提供个性化、便捷的融资服务。
　　
　　但实践中，对于在非金融机构的典当行依法典当土地，能否办理土地抵押登记，以及如何办理，存在许多疑问，笔者认为应当从两个方面把握。
　　
　　办理土地抵押登记是办理土地典当业务的前提条件
　　
　　尽管中国人民银行《贷款通则》第六十一条规定，各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借款或者变相借贷融资业务；《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号）也规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。但上述政策的适用范围是针对贷款人为在中国境内依法设立经营贷款业务的中资金融机构，对于非金融机构并不适用。典当行作为非金融机构，依法受国家商务主管部门和公安部门管理，在市场经济中并行于银行金融机构，无需金融监管部门批准。
　　
　　根据2005年商务部、公安部颁布的《典当管理办法》第三条的规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
　　
　　与一般典当相比，土地典当有其独有的特点。一般来说，传统意义的典当，其方式是质押融资，而土地典当的方式属于抵押融资的范畴。传统典当最核心的标志是典当标的的占有权转移，而土地典当并不转移典当标的的占有，即出典人对作为债权担保的土地仍享有占有、使用和收益的权利，只是在处分权上有所限制。尽管土地典当融资与土地抵押贷款有许多相似之处，但他们在经营主体、业务操作上存在差异：
　　
　　一是经营主体不同。根据《典当行管理办法》第五条规定，其他任何经营性组织和机构的名称不得含有“典当”字样，不得经营或者变相经营典当业务。可见土地典当的经营主体只能是依法设立的典当行，而土地抵押贷款的经营主体是各类商业银行。
　　
　　二是对借款人（出典人）要求不同。土地典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人；而土地抵押贷款的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。例如，在典当中，甲的土地只能由甲典当，乙不能用甲的土地典当融资；但在银行土地抵押贷款中，甲可以用自己的土地抵押贷款，也可以替乙担保，用于乙的抵押贷款。
　　
　　三是融资限制条件不同。土地典当不仅受土地本身价值影响，而且受典当行注册资质限制；而土地抵押贷款主要受土地价值和银行信贷政策影响。《典当管理办法》第四十四条第一款第五项规定，房地产抵押典当余额不得超过典当行的注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。可见，通过土地典当不可能获取大额度信贷资金。土地抵押贷款主要受信贷政策的影响，如《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》等。
　　
　　四是主管部门不同。根据《典当管理办法》规定，商务主管部门对典当业实施监督管理，公安机关对典当业进行治安管理；而商业银行的主管部门是银监会及央行。
　　
　　综合上述，根据《民法通则》、《物权法》、《担保法》和《合同法》等相关法律法规的规定，合法的借贷关系受法律保护；债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依法设定担保物权。法人、其他组织或者公民相互之间以土地使用权进行抵押担保的前提是主合同必须合法。依法办理的土地典当业务，其借贷关系合法有效，受到法律保护，可以办理土地抵押登记手续。而且《典当管理办法》第四十二条明确规定，典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续。可见，典当土地可以依法办理土地抵押登记，而且办理土地抵押登记是办理土地典当业务的前提条件。
　　
　　典当土地办理土地抵押登记手续应当注意的问题
　　
　　实践中，已有部分地方出台了政策文件对典当土地办理土地抵押登记手续予以明确。2009年12月24日，云南省国土资源厅出台《关于非金融机构作为土地使用权抵押权人有关问题的通知》（云国土资籍〔2009〕10号），规定了典当公司、担保公司、小额贷款公司等非金融机构作为土地使用权抵押权人，可以办理土地使用权抵押登记。结合地方实践，根据《典当管理办法》的有关规定，土地登记机构在办理土地典当的抵押登记时，需要注意以下事项：
　　
　　一是双方共同申请。申请人为典当行和当户。
　　
　　二是申请抵押登记的土地已经办理了土地使用权登记，取得土地使用权证书。
　　
　　三是对典当行主体资格审查。除一般法人主体资格审查外，必须严格审查典当行取得的商务部门颁发的《典当经营许可证》和公安部门颁发的《特种行业许可证》。
　　
　　四是提交的合同文书有典当行业主管部门统一监制的《当票》（主合同）、土地使用权典当抵押合同等。
　　
　　五是范围和期限。典当行只能经营本省辖区内的土地使用权抵押典当业务；抵押期限应当与典当期限保持一致，典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。续当的，续当一次的期限最长不超过6个月。
　　
　　六是典当金额要符合《典当管理办法》的规定。对于土地典当的金额，《典当管理办法》有明确的多条闭合规定。首先，典当行对同一法人或者自然人的典当余额不得超过注册资本的25%。其次，房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。

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