定金是指当事人约定由一方向另一方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。

　　某开发企业营销总监魏先生指出，根据我国《民法通则》和《担保法》的有关规定：定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

　　2008年9月，孙先生与某房地产开发公司预订了一套商品房，并签订了《房屋预订协议》。《房屋预订协议》中对房屋情况、合同价款等做了明确，同时约定孙先生应于当日交付购房定金1万元，如果超过约定期限双方未签订《商品房买卖合同》，则定金不予返还。但《房屋预订协议》对房款支付方式等内容未进行约定。孙先生交付了定金，并在规定期限内与开发公司就订立《商品房买卖合同》进行了谈判，但由于双方对房款支付方式等条款内容无法达成一致，致使双方在约定签约期限未签订《商品房买卖合同》。2008年12月，孙先生起诉到一审法院，要求房地产开发公司返还1万元定金。而房地产开发公司则认为，按照《房屋预订协议》，他们有权不予退还定金。

　　某律师事务所张律师说，孙先生与房地产开发公司签订的《房屋预订协议》中约定的定金性质即为立约定金。根据《房屋预订协议》，双方签订正式《商品房买卖合同》的义务，否则违约方将适用定金罚则。孙先生与房地产开发公司签订的《房屋预订协议》中未就价款支付方式等合同条款作出约定，双方仅约定在一定期限内就签约事宜进行协商。其后双方也在该期限内就签约事宜进行了谈判，只是由于双方对合同价款的支付方式最终未能达成一致，从而导致了无法签订《商品房买卖合同》。这种情况下，应该说双方对于未能订立《商品房买卖合同》都是不存在过错的。根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　2011年7月，蔡女士在某楼盘看中了一套房子，在交纳了1万元定金后，自己的资金来源出现问题，无法购买该房产了，于是蔡女士要求开发商退还定金。可售楼员告诉她，按照开发商的有关规定，定金是不能退还的，因为房子已经给蔡女士留下了，开发商已经蒙受了售房损失。

　　某律师事务所张律师表示，关键是看蔡女士的合同是如何签订的，如果签订的是“订”金，则可以退还；如果签订的是“定”金，那按照合同规定，开发商不予退还是正常的。合同中使用“定”字是对双方的惩罚性约定，对于购房者来说不买将无法退还定金，对开发商来说无房可交就要双倍赔偿。

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